Die Modernisierung im Mietrecht.

Die Modernisierung im Mietrecht. Ein kurzer Beitrag.
Rechtsanwalt Matthias Lange, 11.3.2013
1     Zunächst sind Modernisierungsmaßnahmen von anderen baulichen Maßnahmen abzugrenzen, welche nicht Modernisierung sind.
Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. So bestimmt es § 554 Abs. 1 BGB. Zu Erhaltungsmaßnahmen ist der Vermieter verpflichtet. Erhaltungsmaßnahmen kann der Vermieter an der Mietsache stets unternehmen.
Was sind Erhaltungsmaßnahmen? Die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen[i].
 
2     Es besteht Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierung. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden (§ 554 Abs. 2, S. 1).
Was ist Modernisierung? Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken[ii].
 
3     Der Vermieter muss die Modernisierung ankündigen!
Die Modernisierung hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen (§ 554 Abs. 3, S. 1 BGB).
 
4     Hat der Mieter eine Reaktionsmöglichkeit? Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen (§ 554 Abs. 3, S. 2 BGB).
 
5     Was muss der Vermieter mit der Modernisierungsankündigung mitteilen?
Der Vermieter muss den voraussichtlichen Beginn, den Umfang sowie die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme mitteilen. Der Mieter muss mit der Ankündigung in die Lage versetzt werden, zu verstehen, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert werden soll und wie sie sich auf den Gebrauch der Mietsache auswirkt. Insbesondere betrifft dies die neue Miethöhe nach der Modernisierung.
Mit der Ankündigung muss der Vermieter nicht jede Einzelheit der geplanten Maßnahme genau beschreiben. So jedoch hatten das in der Vergangenheit Gerichte entschieden. Der Bundesgerichtshof ist dem durch Urteil[iii] entgegen getreten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wird der Vermieter zu so präzisen Angaben im Zeitpunkt der Abgabe der Ankündigungserklärung gar nicht in der Lage sein. Darüber hinaus habe der Gesetzgeber die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung für den Vermieter nach der Mietrechtsreform absenken wollen.
 
6     Gibt es eine Modernisierungsverpflichtung des Vermieters? Den Vermieter trifft keine allgemeine Modernisierungspflicht! Ob oder ob nicht der Vermieter modernisieren möchte, ist allein seine Entscheidung.

 


[i] Weidenkaff in Palandt, § 535 Rz. 36
[ii] § 11 Abs. 6 II. Berechnungsverordnung, § 559 Abs. 1 BGB
[iii] BGH Urteil v. 28.9.2011 zu Az. VIII ZR 242/10
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