Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung
Rechtsanwalt Matthias Lange 25.2.2013
 
Der Vermieter kann sich die Abrechnung bestimmter Betriebskostenpositionen vorbehalten.
Im Normalfall hat der Vermieter über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen. So ist es in § 556 Abs. 3, Satz 1 BGB bestimmt. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. In der Regel endet die Frist also mit Ablauf des 31.12. des Folgejahres. Da es sich bei der Abrechnungsfrist um eine sog. Ausschlussfrist handelt,  kann der Vermieter aus einer Abrechnung, die er dem Mieter verfristet erteilt, nichts mehr fordern, bzw. der Mieter ist von der Zahlung des Nachforderungsbetrages frei (556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
 
Hat der Vermieter fristgerecht abgerechnet gilt hinsichtlich der Verjährung des Nachforderungsbetrages die normale dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB.
 
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über die Frage entschieden, ab wann die Verjährungsfrist für Abrechnungspositionen zu laufen beginnt, über die der Vermieter mangels Kenntnis nicht abrechnen konnte.
 
In dem entschiedenen Fall hat es sich um Grundsteuer gehandelt. Die Grundsteuer war von dem Finanzamt erst im Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002  festgesetzt worden. Die Vermieterin hatte dem Mieter im Januar 2008 eine Abrechnung über die Betriebskostenposition "Grundsteuer" von 2002 bis zum Ende des Mietverhältnisses erteilt. Das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung hat bis Februar 2007 bestanden. Der Mieter hat auf die Nachberechnung der Betriebskostenposition "Grundsteuer" nicht gezahlt. Daraufhin hat die Vermieterin einen Mahnbescheid beantragt, der dem Mieter im August 2010 zugestellt worden war. Der Mieter hat Verjährung eingewandt.
 
Die Entscheidung des BGH orientiert sich an der gesetzgeberischen Regelung. Die Nachforderung der Vermieterin ist nicht verjährt.
 
Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat. Eine solche Regelung enthält § 556 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB. Vorliegend hatte die Vermieterin erst durch den Bescheid des Finanzamts aus dem Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt. Damit war die Forderung 2010 nicht verjährt.
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