Ist ein einseitiger Kündigungsausschluss wirksam?

Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer neueren Entscheidung Stellung genommen.

[Entscheidung des BGH zu Az. VIII ZR 30/08]

Der BGH hat entschieden, dass der einseitige befristete Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag den Mieter gemäß § 307 Absatz 1, Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Dies hat die Unwirksamkeit der Mietvertragsklausel zur Folge. Der Mieter kann mit ordentlicher Frist kündigen.

Was muss der Mieter beachten?
Die Entscheidung des BGH bezieht sich auf Formularmietverträge ohne Staffelmietvereinbarung. Liegt keine Staffelmietvereinbarung vor, kann der Mieter mit ordentlicher Frist - auch entgegen anders lautender Klausel im Mietvertrag - kündigen. Aber Achtung bei der Prüfung des Mietvertrages: Der BGH hatte in einer früheren Entscheidung den Fall anders gesehen, wenn im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung getroffen worden ist. Liegt der Fall so, kann der Kündigungsausschluss wirksam sein. In dem nun entschiedenen Fall war gerade keine Staffelmiete vereinbart.

Was muss der Vermieter beachten?
Die BGH-Entscheidung erging vor dem Hintergrund, dass dem Mieter im Formularmietvertrag für seinen Kündigungsverzicht kein Vorteil gewährt worden war. Einen Vorteilsausgleich und zugleich die sachliche Rechtfertigung für den zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts kann die Staffelmietvereinbarung bedeuten. Von daher ist im Mietvertrag die Vereinbarung von Kündigungsausschluss und Staffelmiete zu empfehlen, damit die Klausel wirksam bleibt.

Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Änderungen aufgezählt und erläutert werden Darum sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.

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