Die tatsächliche Wohnungsnutzerzahl entscheidet bei der Abrechnung über Betriebskostenpositionen.
Ist im Mietvertrag die Umlage von Betriebskostenpositionen nach Personen- oder Nutzerzahl vereinbart, kann der Vermieter nicht einfach die Daten des amtlichen Einwohnermelderegisters verwenden.
Um die Wohnungsbelegung in einem Mietshaus zu ermitteln, muss er vielmehr die tatsächliche Benutzung der Wohnung ermitteln. Diese spiegelt sich aber nur ungenügend im Einwohnermelderegister wieder. Daher setzt die Umlegung von Betriebskostenpositionen nach Personen bzw. Wohnungsnutzern die exakte Belegungsfeststellung in der einzelnen Wohnung voraus. Diese Feststellungen müsse der Vermieter an bestimmten Stichtagen erheben. [BGH, Urteil v. 23. Januar 2008 zu Az. VIII ZR 82/07]
Was muss der Mieter beachten?
Der Mieter muss den Umlegungsmaßstab anhand des Mietvertrages feststellen. Sodann ist zu prüfen, wie der Vermieter die Nutzer-/Personenzahl der Wohnung ermittelt hat. Ist die Ermittlungsmethode nicht offensichtlich, sollten sich Erläuterungen über die Feststellung in der Betriebskostenabrechnung finden. Soweit dies nicht der Fall ist, kann die Abrechnung unrichtig sein. An dieser Stelle empfehle ich anwaltliche Hilfe über das weitere richtige Vorgehen einzuholen.
Was muss der Vermieter beachten?
Die zitierte BGH-Entscheidung wird viele Vermieter ratlos zurücklassen, denn welche Methode nun angewendet werden kann, um die Wohnungsbelegung sauber zu ermitteln, hat der BGH offen gelassen. Für die Zukunft empfehle ich - soweit wie möglich - im Mietvertrag den gesetzlichen Umlegungsmaßstab gemäß § 556a Absatz 1, Satz 1 BGB, Verhältnis von Wohnfläche zur Gesamtfläche, zu vereinbaren.
Hat der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter?
Da der Mieter gegenüber dem Vermieter möglicherweise Anzeigepflichten verletzt hat, entweder weil er z.B. ohne Zustimmung unter-/weitervermietet hat oder weil ein Mieter seinen/seine Lebensgefährten/in mit in die Wohnung aufnimmt (anzeigepflichtig), können Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter entstehen.
Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Änderungen aufgezählt und erläutert werden. Deshalb sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.