Ist jeder Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag unwirksam?

Ist jeder Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag unwirksam?

Neuere Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) haben für Unklarheiten gesorgt.


In einer jüngeren Entscheidung hatte der BGH einen einjährigen Kündigungsausschluss für unwirksam erachtet (siehe auch den Beitrag des Autors vom 8.3.2009 in dieser Rubrik). Grund hierfür war die Einseitigkeit des Kündigungsausschlusses. Denn nur der Mieter sollte auf sein Recht zur Kündigung befristet verzichten. Für den Vermieter gab es dagegen keine Beschränkung.

Nun stellt sich die Frage, in wieweit ein Kündigungsausschluss noch wirksam vereinbart werden kann oder nicht.

Nicht alle Klauseln zu Kündigungsverzicht sind unwirksam:

Beide Parteien können den Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag vereinbaren, d.h. der Kündigungsverzicht betrifft Vermieter und Mieter, ist damit gerade nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt. Der Kündigungsverzicht kann für längstens vier Jahre vereinbart werden, so BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 27/04.

Soweit ein Staffelmietvertrag geschlossen worden ist, kann der Kündigungsausschluss auch einseitig zu Lasten des Mieters vereinbart werden (siehe auch den Beitrag des Autors vom 8.3.2009 in dieser Rubrik).

Die Parteien können darüber hinaus auch individuell, d.h. nicht formularmäßig, einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der Verzicht kann in diesem Fall bis zu fünf Jahre vereinbart werden. [BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR81/03]

Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Einzelheiten besprochen und erläutert werden. Darum sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.

Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden.
Weitere Informationen Ok