Der Mieter muss einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmen,

wenn Mittel aus öffentlicher Förderung nicht berücksichtigt worden sind.

Muss der Vermieter eine öffentliche Förderung (zinsverbilligtes Darlehen bzw. sog. Drittmittel),die er für die Modernisierung des Hauses oder der Wohnung erhalten hat, bei einem Mieterhöhungsverlangen berücksichtigen?

Ja, denn so bestimmt es § 558 Abs. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wörtlich heißt es (Auszug): "Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel ... abzuziehen ... ." So hat es aktuell auch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. [BGH, Urteil v. 1. April 2009 zu Az. VIII ZR 179/08]

Der Mieter muss daher einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmen, wenn öffentliche Förderung nicht berücksichtigt ist. Der Vermieter muss die öffentliche Förderung berücksichtigen, in dem er von der möglichen Vergleichsmiete (z.B. gemäß Mietspiegel) die Förderung (z.B. Zinsverbilligung) in Abzug bringt.

Das Weglassen der öffentlichen Förderung macht das Mieterhöhungsverlangen sogar  schon formell unwirksam. Ein Nachholen im laufenden Mieterhöhungsverfahren ist nicht möglich.

Wie lange wirkt die öffentliche Förderung auf die Miethöhe?

Die Dauer ergibt sich aus der Art der öffentlichen Förderung und der zugrundeliegenden Bewilligung durch das Förderinstitut. Die Förderung war dem Vermieter in einem Verwaltungsverfahren gewährt worden. Solange die Bindung läuft, soll die Miete niedriger als bei Wohnungen ohne öffentliche Förderung sein.

Wichtig für Mieter: Ob die gemietete Wohnung oder das Haus öffentliche Förderung erhalten hat, kann man in Brandenburg bei der Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB), Internet: http://www.ilb.de, in Erfahrung bringen; in Berlin erteilt die Investitionsbank Berlin (IBB), Internet:: http://www.investitionsbank.de, Auskunft.

Wichtig für Vermieter: Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, welche öffentliche Förderung erhalten hat, erkundigen Sie sich beim Verkäufer oder bei den Förderinstituten (s.o.). Im Regelfall ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer der Immobilie in der gleichen Weise zu verpflichten, wie er sich gegenüber dem Förderinstitut gebunden hat. Hier kann es in der Praxis zu Problemen kommen, denn die Bindung durch die öffentliche Förderung kann Jahrzehnte dauern und gerät bei manchem Vermieter in „Vergessenheit".

Der Verfasser war mehrere Jahre für die Investitionsbank Berlin tätig und kennt die  möglichen Problematiken aus eigener Erfahrung.

Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Einzelheiten besprochen und erläutert werden. Darum sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.

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