Ist der Mieter stets für alle Kleinreparaturen in der Wohnung verantwortlich?

Diese Frage birgt sehr viel Konfliktpotential.Der Grundfall ist eindeutig.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt, dass jede Instandhaltung vom Vermieter zu übernehmen ist. Bei Kleinreparaturen handelt es sich auch um Instandhaltung. Jedoch kann der Vermieter die Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter übertragen. Dazu ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. Die Vereinbarung wird auch oft als „Bagatellklausel" bezeichnet. Fehlt es bereits an dieser, bleibt es bei dem Grundfall, wonach der Vermieter auch für Kleinreparaturen verantwortlich ist.

Der Mieter muss die Kosten für Kleinreparaturen nur tragen, wenn es sich um Teile handelt, die seinem häufigen Zugriff unterliegen. Das sind beispielsweise Teile wie Fensterriegel, Türverschlüsse, Steckdosen, Lichtschalter und Duschköpfe. Natürlich gibt es in der Praxis noch eine Vielzahl von weiteren Möglichkeiten. Was dazu gehört und was nicht, ist stets Frage des Einzelfalls.

Was muss der Mieter beachten? Zunächst sollte er seinen Mietvertrag auf eine Bagatellklausel hin überprüfen. Fehlt sie bereits, ist er nicht zur Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen verpflichtet. Aber selbst wenn sich eine entsprechende Klausel findet, muss das noch nicht bedeuten, dass der Mieter nun verpflichtet ist, die Kosten zu tragen. Die Klausel kann unwirksam sein. Dies ist häufig bei älteren Formularmietverträgen der Fall, denn die Rechtsprechung hat sich fortentwickelt. Eine wirksame Bagatellklausel muss u.a. einen angemessenen Jahreshöchstbetrag und einen angemessenen Höchstbetrag je Einzelreparatur enthalten (finanzielle Begrenzung). Der angemessene Betrag ist nicht starr im Sinne eines vom Gesetz o.ä. festgelegten Höchstbetrages. Über die Frage der Angemessenheit entscheiden Gerichte und es gibt eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen. So dürfte ein Höchstbetrag von mehr als 10 % der Jahresmiete unangemessen sein, desgleichen die Kosten einer Einzelreparatur von mehr als 120 EUR.

Sind die Kosten für eine Kleinreparatur höher, muss sie der Vermieter komplett selbst tragen. Denn es handelt sich in einem solchen Fall ja nicht mehr um eine Kleinreparatur. Der Mieter muss die Kosten auch nicht mehr übernehmen, wenn der Jahreshöchstbetrag schon erreicht worden ist.

Bei wirksamer Klausel braucht der Mieter den Handwerker nicht selbst zu beauftragen oder den Schaden selbst beheben. Ihn trifft nur die Pflicht zur Kostentragung.

Leidet die Bagatellklausel an einem Mangel, ist sie unwirksam. Es gibt keine sogenannte geltungserhaltende Reduktion, was bedeuten würde, die Klausel bliebe mit anderem Inhalt wirksam. So bestimmen es die § 305 f. BGB.

Dem Mieter ist zu raten, über die Wirksamkeit der Bagatellklausel anwaltlichen Rat einzuholen. Denn wenn die Klausel unwirksam ist, muss er nicht nur die Kosten für die Kleinreparaturen nicht tragen, sondern er kann für die von ihm früher übernommenen Kosten vom Vermieter Erstattung verlangen (§ 812 BGB). Denn der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert.

Was muss der Vermieter beachten? Bevor er eine solche Klausel in den Mietvertrag aufnimmt, sollte er sich beraten lassen. Denn wenn die Klausel unwirksam ist, muss er für alle Reparaturen selbst aufkommen und setzt sich Erstattungsforderungen seitens der Mieter aus, die früher die Kosten für Kleinreparaturen getragen haben, aber dazu nicht verpflichtet waren. Die wirtschaftlichen Folgen einer unwirksamen Klausel können also erheblich sein.

Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Einzelheiten besprochen und erläutert werden. Darum sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.

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