Zählen ausgebaute Räume im Dachgeschoss eines Hauses zur Wohnfläche?

Die Frage ist nicht einfach zu beantworten.

Es kommt zunächst auf das vertraglich Vereinbarte an. Denn es handelt sich bei der Flächenangabe im Mietvertrag um eine Beschaffenheitsvereinbarung, deren Inhalt die Mietvertragsparteien selbst bestimmen können. Dies trifft jedenfalls im frei finanzierten Wohnungsbau zu. Soweit das Wohnungsbauförderungsgesetz Anwendung findet, können die Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung einschlägig sein.

Enthält der Mietvertrag eine Angabe über die Fläche der Wohnung und haben die Parteien die Berechnung der Fläche der Wohnung nach der Wohnflächenverordnung vereinbart, ist im Zweifel anzunehmen, dass die Miete sich dann erhöht oder vermindert, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach oben oder unten abweicht. (10%-Regel des Bundesgerichtshofes (BGH)). Denn bei einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent nach oben oder unten, fehlt der Wohnung die vereinbarte Beschaffenheit und es ist die tatsächliche Wohnfläche, soweit sie ermittelt werden kann, zugrunde zu legen.

Das kann letztlich Nachforderungen des Mieters wegen zuviel gezahlter Miete oder Nachforderungen des Vermieters wegen zuwenig gezahlter Miete zur Folge haben. Zeitliche Grenze für solche Forderungen bildet die Verjährungsfrist. Es treten auch Auswirkungen auf die Abrechnung über Betriebs- und Heizkosten sowie Mieterhöhungen auf.

Ist nicht vereinbart, wie die Fläche der Wohnung berechnet wird, muss durch Auslegung ermittelt werden, welche Fläche zu Grunde zu legen ist. Hier legt der Bundesgerichtshof besonderes Augenmerk auf die Parteivereinbarung. Haben die Parteien im Mietvertrag beispielsweise Räume im Dachgeschoss als zur Wohnung gehörig bezeichnet oder die Fläche mit zur Wohnfläche gerechnet, dann zählt diese Fläche auch unabhängig von Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften (z.B. Brandschutzbestimmungen) zur Wohnfläche. Vgl. BGH Urteil vom 16.09.2009 zu Az. VIII ZR 275/08. Anders läge der Fall, wenn die Nutzung der besagten Fläche durch behördliche Verfügung ausgeschlossen oder eingeschränkt wäre.

RA Matthias Lange
0331 / 74 09 860

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