Gut für Vermieter! Die Betriebskostenabrechnung darf einfacher ausfallen.

Die Betriebskostenabrechnung stellt eine Auflistung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten dar, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Betriebskostenverordnung, BetrKV).

Was in die Abrechnung über die Betriebskosten gehört bestimmt § 2 der BetrKV.

Die Bestimmung regelt allerdings nicht, wie genau die einzelnen Positionen spezifiziert werden müssen. Wie war beispielsweise zu verfahren, wenn unter die Betriebskostenposition „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ mehrere Einzelbeträge fallen, etwa weil aus mehreren Versicherungsarten Einzelbeträge vorlagen.

Der Grundsatz für die Betriebskostenabrechnung lautet: Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein.

In diesem Punkt wird die Abrechnung für den Vermieter leichter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtssprechung fortgeführt, wonach die „Pflichten zur Spezifizierung der Kosten“ nicht überspannt werden dürfen (vgl. BGH Urteil vom 16. September 2009 zu Az. VIII ZR 346/08 und bereits früher BGH Urteil vom 23. November 1981 zu Az. VIII ZR 298/80 sowie BGH Urteil vom 15. Juli 2009 zu Az. VIII ZR 340/08). Es reicht demnach aus, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst (z.B. die Einzelbeträge für Versicherungen zu einem Betrag in der Abrechnung zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben; desgleichen die Einzelbeträge für Frisch- und Abwasser zu einem Betrag zusammenfasst).

Es ist auch unschädlich, wenn der Vermieter nicht die exakte Bezeichnung der Betriebskostenposition aus der Betriebskostenverordnung übernimmt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, beispielsweise die Bezeichnung „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ aus der Betriebskostenverordnung zu übernehmen. Es reicht aus, wenn die Position beispielsweise allgemein als „Versicherung“ bezeichnet ist. Vgl. Urteil des BGH vom 16. September 2009 zu Az. VIII ZR 346/08.

Mein Rat: Da die Betriebskostenverordnung die Abrechnung über die Betriebskosten regelt, sollte ruhig deren Bezeichnung übernommen werden. Zwar ist hier mehr Freiheit möglich, aber diese sollte nicht überspannt werden. Und mit der Übernahme der Bezeichnung aus der Betriebskostenverordnung ist man auf der sicheren Seite.

Autor RA Matthias Lange
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