Wohnungsgenossenschaft: Verhält sich ein Mitglied unfair, darf nur ihm gegenüber das Nutzungsentgelt erhöht werden, ...

ohne das die übrigen Mitglieder gleich behandelt werden müssten.

Der Fall liegt folgendermaßen:
Das Mitglied einer Genossenschaft hatte -zulässigerweise- das Nutzungsentgelt für seine Wohnung um 50% gemindert, da wegen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten Beeinträchtigungen im Gebrauch der Wohnung aufgetreten waren. Die Wohnungsgenossenschaft wies gegenüber dem Mitglied daraufhin, dass sie in der Regel von Erhöhung des Nutzungsentgeltes wegen Modernisierung absehen würde, aber Nutzer, die von ihrem Minderungsrecht Gebrauch machen würden, zum nächst zulässigen Termin mit einer Erhöhung des Nutzungsentgeltes zu rechnen hätten. Das Genossenschaftsmitglied blieb -als einzigen Mitglied- bei der Minderung des Nutzungsentgeltes.

Zum nächst zulässigen Termin verlangte die Genossenschaft die Zustimmung des Mitglieds zur Erhöhung des Nutzungsentgeltes auf die zulässige Vergleichsmiete. Das Mitglied verweigerte die Zustimmung. Die Genossenschaft klagte auf Zustimmung zur Erhöhung des Nutzungsentgeltes.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte den Fall zu entscheiden. Er hat geurteilt, dass die Genossenschaft zur Erhöhung des Nutzungsentgeltes berechtigt war und hat demzufolge der Zustimmungsklage der Genossenschaft stattgegeben. Vgl. BGH Urteil vom 14.10.2009 zu Az. VIII ZR 159/08.

Der Fall ist interessant, weil die Beteiligten Rechte ausgeübt haben, die ihnen nach der Rechtsordnung unstreitig zustehen. Der Mieter/Nutzer darf wegen eines Mangels der Mietsache, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, die Miete/das Nutzungsentgelt mindern. Der Vermieter/die Genossenschaft darf die Miete in zulässiger Weise erhöhen.

Die Frage war, wie weit reicht bei einer Genossenschaft der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz. Diese Frage hat der BGH nun beantwortet: Wer als Einziger auf sein Recht beharrt, hat keinen Anspruch darauf, an der Vergünstigung zu partizipieren, die diejenigen erhalten sollen, die auf das ihnen zustehende Recht (hier das Recht zur Mietminderung) verzichtet haben.

In der Praxis sollte das Mitglied einer Genossenschaft zunächst prüfen, ob es die Regel, wonach auf Erhöhung des Nutzungsentgeltes verzichtet würde, wenn keine Minderung des Nutzungsentgeltes durch das Mitglied vorgenommen wird, überhaupt gibt. Denn die Regel dürfte nach der Erfahrung des Autors nicht so weit verbreitet sein. Nur wenn es eine solche Regel gibt, sollte sich das Genossenschaftsmitglied überlegen, ob es nicht günstiger ist, auf sein Recht zur Minderung des Nutzungsentgeltes zu verzichten.

Autor Matthias Lange
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