Darf ein Gewerbevermieter den Mietvertrag auf einen anderen Vermieter übertragen?

Darf ein Gewerbevermieter den Mietvertrag auf einen anderen Vermieter übertragen?

Eine kurze Nachschau auf das BGH Urteil v. 9.6.2010, XII ZR 171/08.

Der Gewerbevermieter darf den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf einen anderen Vermieter übertragen. 

Das deutsche Recht kennt, anders als etwa das anglikanische Recht, nicht oder nur selten die Möglichkeit, Verträge zu übertragen. Grundsätzlich sollen die Vertragspartner zusammenbleiben, die den Vertrag miteinander geschlossen haben. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch im Mietrecht Ausnahmen.

Im entschiedenen Fall hatte sich der Gewerbevermieter, welcher zuvor als Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgetreten war, in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt. Im Mietvertrag hatte er sich die Möglichkeit einräumen lassen, das Mietverhältnis auf einen anderen Vermieter zu übertragen.

Zwar muss ein Gewerbemieter der Übertragung zustimmen, aber der BGH hat dargelegt, dass in der mietvertraglich vereinbarten Klausel die antizipierte (vorweggenommene) Zustimmung des Gewerbemieters zur Übertragung des Mietvertrages liegen kann.

Die Klausel unterliegt als Allgemeine Geschäftsbedingung der Kontrolle gem. § 305 ff BGB. Sie darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Ob die Klausel den Gewerbemieter unangemessen benachteiligt, beurteilt sich nur nach dem Einzelfall. Es sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen und zu gewichten.

Danach fließen in den Abwägungsvorgang zum Einen das Vertrauen des Gewerbemieters in den Erhalt der Person seines Vertragspartners/Vermieters ein (Vertragskontinuität, Vermietersolvenz usw.), zum Anderen das Vermieterinteresse daran, seine Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft wechseln zu können und trotzdem die Mietverhältnisse übernehmen zu können.

Im entschiedenen Fall hat der BGH geurteilt, dass keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt.

Maßgeblich ist, ob der Vertrag von einem besonderen Vertrauensverhältnis geprägt ist. Wenn und soweit der Mieter besonderes Vertrauen in die Person des Vermieters und seine Rechtsform hat, kann die Übertragung eine unangemessene Benachteiligung bedeuten, weil die Mieterinteressen überwiegen. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person oder jederzeit kontaktierbaren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln würde. Immer unter der Voraussetzung, dass dieses Vertrauen in der Vergangenheit vom Mieter auch entwickelt worden ist.

Nicht so im vorliegenden Fall. Hier hat kein besonderes Vertrauen in die Person des Gewerbevermieters bestanden. Darum war nur das allgemeine Mieterinteresse an ordnungsgemäßer Vertragserfüllung in die Abwägung mit einzubeziehen. Dieses allgemeine Mieterinteresse wird in der Regel nicht an eine bestimmte Person des Vermieters geknüpft sein. Aus diesem Grund war die Übertragung des Mietvertrages auf einen anderen Vermieter nicht zu beanstanden.

Verf. RA Matthias Lange

Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden.
Weitere Informationen Ok