Das Haftungsrisiko des Erwerbers einer vermieteten Immobilie in der Zwangsversteigerung.

Mit dem Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung erwirbt der neue Vermieter die Immobilie. Der Erwerber tritt in sämtliche Rechtsverhältnisse an und mit der Immobilie ein.
Ist die Immobilie durch den alten Vermieter vermietet worden, tritt der Erwerber als neuer Vermieter an dessen Stelle.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gibt dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht. Der neue Vermieter kann dem Mieter außerordentlich, zum nächstmöglichen Zeitpunkt, kündigen (§ 57a ZVG).

Hier liegt die Gefahr!

Denn wenn der Mieter mit dem alten Vermieter eine feste Vertragslaufzeit vereinbart hat und er im Vertrauen auf die feste Laufzeit des Vertrags wertsteigernde Investitionen auf die Mietsache getätigt hat, kann der Erwerber als neuer Vermieter dem Mieter dafür ausgleichspflichtig sein. So hat es auch aktuell der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGH, Urteil vom 29.04.2009 zu Az. XII ZR 66/07).

Der neue Vermieter ist um die wertsteigernden Investitionen auf die Mietsache bereichert. Die Mietsache erhält er durch seine außerordentliche Kündigung früher zurück als vertraglich bestimmt worden war. Der BGH hat klargestellt, dass die Bereicherung nicht bei dem alten Vermieter eintritt, sondern bei dem neuen Vermieter. Denn die Berechnung der Wertsteigerung richtet sich nach dem Ertragswert. Soweit der neue Vermieter durch seine außerordentliche Kündigung schneller in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, muss er den Ertrag an den gekündigten Mieter auskehren. Die Erhöhung des Ertragswertes kann durch die Vermietung der Mietsache zu einem höheren Mietzins, aufgrund der wertsteigernden Investitionen des gekündigten Mieters, eintreten.

Was muss der Erwerber beachten? Dem potentiellen Erwerber ist unbedingt zu raten, sich vor dem Gebot über den Inhalt laufender Mietverhältnisse zu informieren. Die Gefahr von unliebsamen Überraschungen dürfte bei Gewerbemietverhältnissen größer sein als bei Wohnungsmietverhältnissen. Aber auch bei Wohnungsmietverhältnissen sollte das Risiko nicht unterschätzt werden.

Abschließend: Es können an dieser Stelle nicht alle Einzelheiten besprochen und erläutert werden. Darum sollte Vorstehendes nur als Überblick ohne Anspruch auf Vollständigkeit verstanden werden. Bitte nehmen Sie es zum Anlass, sich näher zu informieren. Für kompetente rechtliche Beratung im Einzelfall steht Ihnen Rechtsanwalt Matthias Lange gern zur Verfügung.

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