Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Vermieters ist unwirksam, wenn sie auf nicht fristgerechte Zahlung der Miete durch das JobCenter gestützt wird.

Vgl. BGH Urteil vom 21.10.2009 zu Az. VIII ZR 64/09.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Die beklagten Mieter haben Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II (Grundsicherungsleistungen) bezogen. Die Mietzahlungen sollten direkt vom zuständigen JobCenter an den Vermieter erfolgen. Das JobCenter hat auch gezahlt, jedoch stets verspätet. Denn mietvertraglich war vereinbart, dass die Miete bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus zu entrichten war. Daraufhin hat der Vermieter die Mieter zunächst zweimal gemahnt und dann -als sich keine Änderung einstellte- fristlos gekündigt. Die Mieter hatten die Mahnungen des Vermieters dem JobCenter vorgelegt, welches sich jedoch nicht veranlasst sah, seine Zahlungsweise zu ändern.

Die Untergerichte hatten die Klage des Vermieters schon jeweils abgewiesen. Der BGH hat die Klageabweisung bestätigt.

Der BGH hat seine Entscheidung damit begründet, dass im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung gemäß § 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Umstände des Einzellfalls berücksichtigt werden müssen. Es darf nicht isoliert auf die nicht fristgerechte Mietzahlung abgestellt werden, sondern es muss berücksichtigt werden, dass die Mieter auf staatliche Leistungen der Daseinsvorsorge angewiesen sind. Und das die eingetretenen Zahlungsverzögerungen vom JobCenter verursacht sind und nicht von den beklagten Mietern.

In rechtlicher Hinsicht hat der BGH ausgeführt, dass das JobCenter nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) der Mieter handelt. Hätte sich der BGH so entschieden, hätten sich die Mieter die verspäteten Zahlungen des JobCenters zurechnen lassen müssen; mit der Folge, dass die Klage wohl erfolgreich gewesen wäre.

Die ganze Angelegenheit wirft ein bezeichnendes Licht auf die Praxis der JobCenter (oder ARGE (Arbeitsgemeinschaften), wie sie andernorts auch genannt werden). Da werden Mieter und Vermieter gleichsam gegeneinander aufgestellt, nur weil man beim JobCenter nicht bereit ist, die Zahlung fristgerecht anzuweisen. Die leidtragenden sind zunächst die Mieter und in der Folge die Vermieter. Denn auch der Vermieter muss seine Verpflichtungen pünktlich begleichen und ist auf fristgerechte Zahlungen seiner Mieter angewiesen.

Autor RA Matthias Lange
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